Vous louez un bien en courte durée et vous ne savez pas quel régime fiscal choisir ? La fiscalité LMNP repose sur deux options : le micro-BIC, simple mais forfaitaire, et le régime réel, plus technique mais souvent bien plus avantageux. Depuis la loi Le Meur, l’équation a changé, surtout pour les meublés de tourisme.
Comprendre la fiscalité LMNP est devenu essentiel pour ne pas payer trop d’impôts sur vos loyers. Voici un guide clair pour arbitrer entre micro-BIC et régime réel en location saisonnière, avec les seuils et abattements 2026 à jour.
Micro-BIC ou régime réel pour un meublé de tourisme en 2026 ?
- Meublé de tourisme non classé : plafond 15 000 €, abattement 30 %
- Meublé classé / chambre d’hôtes : 83 600 €, abattement 50 %
- Location meublée longue durée : 83 600 €, abattement 50 %
- Régime réel : déduction des charges + amortissement du bien
- Le réel est plus avantageux dans environ 85 % des cas
- Prélèvements sociaux portés à 18,6 % (LFSS 2026)
- Depuis le 15/02/2025, les amortissements sont réintégrés à la revente
→ Au-delà de 15 000 € de recettes en meublé de tourisme non classé, le régime réel devient obligatoire.
Les deux régimes de la fiscalité LMNP
En location meublée non professionnelle (LMNP), vos loyers relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition, qui changent radicalement votre note fiscale.
Le micro-BIC : simple mais forfaitaire
Le micro-BIC s’applique par défaut. L’administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges, et vous n’avez qu’une case à remplir sur la déclaration 2042-C-PRO. Simple, mais l’abattement est plafonné : si vos charges réelles le dépassent, vous payez trop d’impôt.
Le régime réel : déduction et amortissement
Le régime réel permet de déduire vos charges effectives (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, conciergerie, assurance…) et d’amortir le bien et le mobilier. Cet amortissement, sans décaissement réel, vient diminuer fortement votre base imposable — au point d’effacer souvent l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années. En contrepartie, il exige une comptabilité (liasse 2031), généralement tenue par un expert-comptable.
Ce que la loi Le Meur a changé dans la fiscalité LMNP
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a réduit l’intérêt du micro-BIC pour la location de courte durée, en alignant progressivement les meublés de tourisme sur la location classique. Voici les seuils et abattements applicables aux revenus 2025 et suivants.
| Type de location | Plafond micro-BIC | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de tourisme classé | 83 600 € | 50 % |
| Chambre d’hôtes | 83 600 € | 50 % |
| Location meublée longue durée | 83 600 € | 50 % |
Concrètement, un meublé de tourisme non classé qui dépasse 15 000 € de recettes bascule obligatoirement au régime réel. Le classement en meublé de tourisme permet de conserver un abattement de 50 % et un plafond plus élevé — un arbitrage qui mérite réflexion.
Micro-BIC ou régime réel : comment trancher
La bonne méthode consiste à simuler les deux régimes sur vos chiffres réels avant de déclarer. L’idée est simple : comparez le montant imposable après abattement forfaitaire (micro-BIC) avec le résultat après déduction de vos charges et amortissements (réel). Le régime qui laisse la base imposable la plus faible l’emporte. Cette simulation se refait idéalement chaque année, car vos charges (travaux, intérêts, frais de gestion) évoluent et peuvent faire pencher la balance d’une année sur l’autre.
Quand le micro-BIC suffit
Le micro-BIC garde un intérêt si vos charges réelles sont faibles : bien ancien déjà amorti, acheté comptant, peu de travaux et peu de frais. Dans ce cas, l’abattement forfaitaire peut largement couvrir vos charges réelles, et la simplicité déclarative — une seule case à remplir, aucune comptabilité à tenir — reste un vrai confort au quotidien.
Quand le régime réel s’impose
Dès que vos charges et amortissements dépassent l’abattement, le réel reprend l’avantage — ce qui arrive dans environ 85 % des cas, surtout pour un meublé non classé limité à 30 %. Si vous avez un crédit, des travaux ou des frais de gestion, le réel efface souvent tout impôt sur vos loyers pendant des années.
Prenons un exemple : un meublé non classé générant 18 000 € de recettes. Au micro-BIC, l’abattement de 30 % laisse 12 600 € imposables, auxquels s’ajoutent l’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Au régime réel, en déduisant charges, intérêts et amortissement (souvent 8 000 à 12 000 € au total), la base imposable peut tomber à quelques centaines d’euros, voire zéro. L’écart se chiffre fréquemment en milliers d’euros par an.
Le nouveau piège de la revente
Attention : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (article 84 de la loi de finances 2025). Le réel reste très avantageux pendant la détention, mais cet élément doit être anticipé avant toute vente. Notez aussi que les prélèvements sociaux sont passés à 18,6 %.
Enfin, gardez en tête la frontière avec le statut LMP (loueur en meublé professionnel) : si vos recettes meublées dépassent 23 000 € et la moitié des revenus de votre foyer, vous basculez automatiquement en LMP, avec des cotisations sociales plus lourdes. Un seuil à surveiller quand vos revenus locatifs grimpent.
Pour approfondir le cadre réglementaire, consultez nos articles sur la loi Le Meur et le numéro d’enregistrement obligatoire.
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Questions fréquentes
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Sources : impots.gouv.fr (régimes d’imposition, 2026), loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, loi de finances 2025 (art. 84), LFSS 2026. Pour votre situation, consultez un expert-comptable.
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